LPR双降，楼市暖风频吹……为2022年楼市定调

楼市重磅利好来袭！

近日，央行公布最新一期LPR，1年期LPR为3.7%，5年期LPR由4.65%下降4.6%。1年期下调10个基点，5年期下调5个基点

要知道，5年期LPR直接影响房贷，已维持在4.65%不变长达20个月之久。此次央行官宣LPR5年期下调，对楼市释放出重磅信号。

这对于楼市来说，无疑是一个重磅好消息！会对背负着按揭房贷的个人和家庭，以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好，会直接降低利息支出。

事实上，最近1个月时间楼市暖风频吹，降准降息、房贷放松、放贷加速等各类利好政策扎堆出现，维护房地产市场稳定发展成为重要信号：

①、本周一，央行变相“降息”！

1月17日，央行超量续作7000亿元的1年期MLF，还超量续作了1000亿元的7天逆回购。上述两项政策利率双双降息了10个基点。

②、本周二，央行发声：“把货币政策工具箱开得再大一些”

在1月18日下午的金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行副行长刘国强说：当前政策的要求是发力。

在这场央行开年首场发布会上，“房地产”被提及了20次，且官方发文用词大胆，意味深长。

央行副行长表示当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。怎么发力？

一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；

二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；

三是靠前发力。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖。

拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。

央行的发言，一半是说给市场、企业、市民听，告诉这部分群体不用慌，该借还是借；另一半说给银行听，别再捂盘惜贷了，要主动出击，把水龙头开足。

③、央行暗示：还有降准空间！

央行副行长刘国强在发布会上说：

2021年，人民银行分别于7月与12月两次全面降准各0.5个百分点，释放长期资金2.2万亿元。

降准之后，当前金融机构平均存款准备金率是8.4％，这个水平已经不高了，无论是与其他发展中经济体还是与我们历史上的存款准备金率相比，应该说存款准备金率的水平都不高了，下一步进一步调整的空间变小了。

刘还说：“但是从另外一个角度看，空间变小了但仍然还有一定的空间，我们可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。”

④、央行发话：房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态

在1月18日的发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：

在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

下一步，人民银行坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

⑤、发改委最新通知：抓住春节契机，促进住房消费

另外值得注意的是，最近国家发改委发布了《关于做好近期促进消费工作的通知》，列举了10个方面的消费，其中第八点是住房消费，文件这样说：

促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


⑥、多地信贷口放开了，房贷利率下调

为应对房地产业循环不畅、房价下跌超预期等现实情况，去年9月底以来监管层多次发声纠偏房地产政策，如满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷、并购贷款等，上个月还降准释放了1.2万亿热钱。

据统计，目前全国范围内有20多座城市的房贷利率都在下调。

暖风频吹，也为2022年楼市定调：

政策：在“房住不炒”定位下，政策边际宽松。去杠杆节奏将适度控制，房贷有望继续松绑，放款加快；房企整体融资环境将有所改善，特别是国资及优质民企。

行情：一线和部分二线市场成交有望保持增势，核心土地仍是房企竞争标的；江浙主流城市热度高，以上海、杭州、南京、宁波、苏州、合肥等预计将是热点城市。

需求：自住需求、改善需求成为市场主力和强化方向。一二线城市房产除居住属性，还有明显的保值增值需求，三四线及以下投资投机需求则较弱。

土地：短期内供应量增加，同质化产品供应高峰带来去化压力。倒逼房企去更深入地分析客群需求，主动提升产品品质和性价比。

资金充裕，融资成本更低的头部房企，获得优质地块机会增加；热门板块饥饿营销消失，买房人可以更为从容地比较楼盘的地段、品质、配套、价格等。

集中供地模式会继续推行，规则预计会有微调，以适应地市需求转弱。

房价：行业信心正在逐步恢复，核心城市房价或将在一季度止跌企稳。二手房市场，在多个城市出台二手房指导价的当下，将影响市场预期，进而影响二手房成交，不同城市不同地段的不同产品将出现显著的分化特征。

城市：重回城市（群）基本面，城市分化继续加剧，跨省“带圈”的南京，将更具人口吸引力。对于江苏而言，2021形势重新定义了城市格局，江苏直追广东，二者差距进一步缩小。

利率：上半年信贷趋于宽松，降息降准持续，一年期和五年期LPR均会下调。

供应：主流城市呈现供需两旺的局面，高供地城市开发商加快上市，供应量和库存量也会明显增加。2021南京集中拿地项目上市节奏明显加快，考虑到未来售价的确定性，2022开发商会大大加快上市节奏，以维持利润率。

行业：行业收并购大年。房地产品牌分化加剧，三条红线下行业继续出清，更多房企包括榜单靠前房企也很可能逐渐退出或被兼并重组。

资产：2022年，流动性环境合理充裕，海外紧缩并不影响稳定格局，财政可能带来增量积极作用。在货币政策中性呵护、稳地产以稳内需等政策下，大国经济需求结构优化的过程值得期待。