重磅！超预期降息来了！楼市最新消息也来了……有何影响

8月15日，央行宣布降息了！

人民银行发布最新公开市场业务交易公告：为维护银行体系流动性合理充裕，2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。

中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

同时，楼市也传来了最新消息！15日，国家统计局公布了2022年7月份国民经济运行情况以及2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

央行“降息”10个基点

据中国人民银行网站，8月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。

这是作为央行短期政策利率的公开市场操作7天期逆回购利率和代表银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本的1年期MLF利率继今年1月17日后，再度同比下调。

同时，从到期量上看，8月MLF到期规模为6000亿，因此本月央行“缩量降价”续做了“麻辣粉”。自4月起，央行已经连续4个月在月中的MLF操作中延续“等量等价”操作。

据澎湃新闻报道，某股份制银行金融市场部人士表示，“由于资金面已经维持了几个月的宽松，资金利率持续低位，就造成MLF利率大幅高于同期同业存单利率，如果不调整MLF利率，银行的申报意愿肯定不强。”该人士还表示，7月金融数据显示实体经济融资需求很弱，下调MLF利率也为后续LPR下调提供了可能性。

受政策利率降息利好影响，股债市场均反应强烈。当天早上，中国10年期国债、国开债收益率短线下行，10年期国债活跃券220010收益率回落至2.7%以下，现报2.6800%，日内下行4.75bp。国债期货方面，10年期主力合约涨0.37%，5年期主力合约涨0.20%，2年期主力合约涨0.13%。

专家：房贷利率或进一步调整

央行于2019年开展了LPR改革，新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的。MLF利率的上调或下调，一般都会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。

据证券时报报道，东方金诚首席宏观分析师王青指出，8月政策性降息落地，充分表明当前货币政策以稳增长为主要取向，国内结构性通胀压力和海外央行收紧，都未对国内央行政策性降息构成实质性阻碍。这也意味着当前处于偏充裕状态的市场流动性还将延续一段时间。接下来监管层将加大考核力度，推动宽货币向宽信用传导。

由于政策利率降息，接下来8月20日的新一轮贷款市场报价利率（LPR）报价也料将下调。专家认为，8月20日的5年期以上LPR下调概率或大于1年期LPR，房贷利率也因此存在进一步调整空间。

王青表示，伴随贷款利率较大幅度下行，加之结构性货币政策工具和新设立的政策性金融工具充分发力，8月金融数据将显著回升。这将对冲近期经济下行波动，为下半年GDP增速尽快回归合理区间奠定基础。

此外，据财经专家刘晓博表示，下周一，LPR是普遍降低10个基点，还是1年期和5年期不对称降息？这还有待观察。

5年期利率降息15个基点，1年期降息10个基点，这种可能性是存在的。因为中长期利率在走低，房地产比较低迷，适当向房地产行业倾斜一下，也未尝不可。

距离上一次5年期降息是在5月20日，利率为4.45%。

刘晓博表示如果8月22日5年期LPR利率降息10个基点，则为4.35%；如果5年期LPR利率降息15个基点，则为4.30%。
无论如何，都意味着中国房贷利率创出了新低。

房地产处于筑底阶段 正逐步企稳

8月15日，国家统计局发布2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

从同比看，一线城市商品住宅销售价格涨幅回落，二三线城市降幅扩大。7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。

7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。

新房价格方面，北京、上海、深圳、广州的同比涨幅分别为5.5%、3.5%、3%、0.4%。二手房价格方面，依然是北京领涨，深圳二手房市场相对平淡。北京、上海、广州、深圳同比涨幅分别为4.1%、2.4%、0.6%、-3.5%。

此外，国家统计局数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

在商品房销售和待售情况方面，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，可能对相关的消费也产生了一些影响。房地产运行大家都比较关注，总的看，房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。

今年以来，各地坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。

总的来看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

“金九银十”会否出现？7、8月为传统意义上的楼市淡季，那么，接下来的9月和10月，会否迎来“金九银十”的行情呢？

58安居客房产研究院分院院长张波分析称：“从统计局发布的数据来看，市场整体处于缓步复苏状态，政策在各地释放的效力依然呈现分化，从区域来看长三角、大湾区和长江中游不少热点城市的政策放松频率加快，对市场热度提升的效果较为明显。”

张波认为：“在政策端放松的背景下，9、10月市场的复苏仍然值得期待，一线城市和热点二线城市会成为市场热度提升的核心力量，带动房价稳定、市场稳定发展。值得关注的是，本轮回暖周期偏长，后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。”

“整体来看，在政策已经全面宽松之下，市场还在寻底过程中，虽然越来越接近底部。但需要警惕烂尾楼断供等带来的房地产系统性风险出现的可能性。从市场角度看，2022年下半年，市场的走势需要观察在多家高杠杆房企已经基本爆雷之下，其他房地产企业的资金链安全以及大部分项目的交付安全问题。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：“相比二季度复苏态势，当前楼市略受到了阻力，也说明楼市复苏面临各类新情况。进入8月以来，各地政策放松动作依然增加，包括二套房首付比例、公积金额度等，客观上有助于推动市场数据复苏，对于房价稳定等也有积极的作用。”

“需要楼市出台更多、更积极的稳楼市政策，特别是银行针对购房者的房贷利率，不仅仅新增贷款利率应该下调，存量贷款利率也应该有一定优惠。”张大伟建议称。



值得一提的是，据克而瑞研究表示，截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。

从实施效果来看，一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可以通过放宽人才落户等措施局部放松调控。二线城市楼市复苏走势分化。三四线城市房地产市场继续筑底，部分城市现企稳复苏迹象。