LPR创历史新低！大利好之下楼市将如何走？

“降息”来了，一年期LPR和五年期LPR利率均迎来下调！

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这对购房者来说是个大利好，买房成本又降低了！

1、上一次5年期以上LPR下调，是在今年5月20日，时隔三个月，5年期以上LPR下调再降15基点。

2、今年以来，央行官方公布的5年期以上LPR，已经累计下跌了30个基点。

3、据央行、银保监会此前发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是说，房贷利率最低可至4.1%。



为何降房贷？原因有以下几个：

第一、7月金融数据整体表现较弱，8月15日央行正式降息，当天调降中期借贷便利（MLF）利率和7天逆回购利率各10个基点（BP）。稳房贷的意图明显，市场预计随后公布的五年期贷款市场报价利率（LPR）将跟随下调。（由于LPR报价直接与1年期MLF利率挂钩，而LPR又是银行发放贷款时的定价基准，在MLF下调后，LPR利率也存在继续下调的可能）

8月15日，央行公开市场业务操作室公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日开展4000亿元MLF操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%和2.0%，较上次的2.85%和2.10%各下调了10BP。

简单理解，就是央行降息了。15日这次降息出乎市场预料，主因是7月信贷数据远低于市场预期。

第二、国务院总理李克强8月18日主持召开国务院常务会议，部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施，加大金融支持实体经济力度。

会议指出，要有针对性加大财政货币政策支持实体经济力度，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。依法盘活地方专项债限额空间。完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（简称LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

鉴于央行在8月15日已经超预期出手，将代表短期政策利率的7天期逆回购利率和代表中期政策利率的1年期MLF利率双双下调10个基点，在国常会表态“发挥贷款市场报价利率指导作用”、“推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”的背景下，因此8月22日LPR下调也是自然的事情。

第三、受疫情持续扰动及房地产景气度低迷等因素影响，近期公布的多项经济数据，包括PMI、社融、信贷等均不及预期。经济在经历了前期的环比改善后，同比增长的压力正在逐渐显现。在居民购房信心持续低迷、企业中长期信贷意愿不足的背景下，社会综合融资成本存在较强的下行必要性，而政策利率的调降将为LPR创造下行空间。“提前还贷潮”也反映出居民加杠杆意愿低迷，房市销售端的回暖亟待政策的进一步宽松。

此外，近期监管层频繁强调多部门要协同“保交楼”，居民悲观房市预期将逐渐扭转，政策合力下房市销售端有望回温，带动房企现金流修复，提振按揭增量，缓释地产风险。分析称，5年期LPR降幅更大核心目的是拉动按揭贷需求，对冲地产停贷事件的负面影响。

对市场有何影响？另外，据大胡子说房认为本轮降息，有以下3方面核心的影响：1、实实在在支持刚需和改善需求。前段时间央行的报告很明确提出：

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

那么很明显，降低房贷利率，就是最直接的一种支持刚需和改善购房的动作。

买房成本降低，自然会刺激一部分购买力上车。2、稳一稳近期想提前还贷的人。5年期LPR利率下调能让大家月供少还点，一定程度上是可以缓解大家想提前还贷的心态的。这也算是曲线调控的一种方式吧。3、给存量贷款“打折”。5年期LPR利率先降，也算是给存量贷款的人节省点月供。

此外，中信证券分析称，LPR下调后，8月信贷或脉冲上行：

第一，经验证明LPR下调会为信贷带来快速修复。回顾历史，企业信贷增速受到LPR影响较为明显，随着疫情影响淡去，LPR下调将会对贷款有较好的拉动作用。相较之下，居民贷款看似对LPR变化并不敏感，但观察同比多增数值的边际变化，可以发现以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显快速。

第二，监管指导因素在今年表现尤为明显。今年信贷的增长受监管指导因素的影响较大，当政策部署加大信贷投放力度时，当月信贷往往会得到明显的提振。

LPR创下历史新低

据刘晓博说财经分析，这次出现了明显不对称的降息：1年期降息5个基点，5年期降息了15个基点。这是1年期LPR自今年1月以来的首次降息，是5年期LPR自今年5月以来的第二次降息。此次降息之后，房贷的最优利率（首次购买普通住房）可以低至4.15%。无论是房贷基准利率（4.35%），还是房贷最优利率（4.15%），都创下了历史新低：

这意味：

第一，由于经济增速放缓，在三个兼顾（兼顾短期和长期发展、兼顾经济增长和物价稳定、兼顾内部均衡和外部均衡）中，天平还是向稳增长做了倾斜。

第二，这意味着房地产的新一轮救市正式启动。标志就是这次不对称降息，以及上海刚刚公布的临港新片区的购房新政。在临港新片区，外地人士购房的门槛已经从社保5年先下降为3年，又下降为1年。此外，防止烂尾、保交付的政策，也上升到了国家层面。新华社8月19日报道说：住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。具体措施包括：通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

楼市将如何走？

降息有助改善居民加杠杆意愿

中原地产首席分析师张大伟表示，这是今年LPR第三次下调。累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

此次作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调力度更大，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

对于购房者来说，如果是新购房者，可立即享受到降息利好，而存量购房者将在2023年1月份迎来新一轮调整周期，开始减少利息。

7月全国房地产市场的主要特征是房价下调城市再次增加，房价下调幅度有所加大。虽然各种刺激政策频繁发布，7月单月100多个城市发布稳楼市政策，但目前看购房者信心低迷。近期停贷事件的爆发，对于房地产市场打击较大，影响购房者信心。

未来稳楼市政策力度应该会继续升级，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。

房贷利率下调空间增大

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次降息意义重大，充分体现了货币金融政策导向，对于下半年稳经济导向具有积极意义。

5年期LPR降低15个基点，略超预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。本次降息将使房贷利率下调空间增大。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

降息意在推动房地产市场回升

中泰证券首席分析师杨畅认为，LPR5年期贷款利率下调15个BP，存在两方面的意图。

第一，LPR跟随政策利率下行，前期下调政策利率，主要目的是针对7月相对偏弱的经济数据、金融数据，进一步释放稳信用、刺激经济的政策意图，传导至LPR1年期和5年期同步下行，通过降低贷款利息，降低融资成本，从资金供给端刺激经济的意图较为明显。

第二，5年期LPR下行15个BP，超过政策利率的下行幅度，由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。

热点城市楼市活跃度有望好转

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，5年期以上LPR下调，将使得房贷利率下限有所降低，各地房贷利率存在进一步下调空间。

LPR的下调可有效降低居民购房贷款成本，落实国务院“支持刚性和改善性住房需求”，对市场信心及市场预期的企稳将起到积极作用，热点城市的楼市活跃度有望好转。