【融通报告厅】热门楼盘专题报告--保利天悦

小区名称：保利天悦

开盘时间：2012年

产权年限：70年

楼栋总数：22栋住宅+12栋公寓

总户数：3585户

开发商：保利发展控股集团股份有限公司

总建面积：1,850,000.0㎡

容积率：3.40

绿化率：75.0%

停车位：6000个（1:1.7）

物业费：4.5元/㎡/月

物业公司：广州保利城物业管理有限公司

保利天悦一共34栋，22栋住宅和12栋公寓；住宅由4栋18层的小高层和18栋43层的高层组成。

1栋为曦园组团，是本小区的楼王楼栋，楼下有相对独立的花园，一层一户，共29户，极为珍稀。

保利天悦的一大卖点就是江景，除楼王1栋外，预算5000万+的买家优选2~8栋，均为3梯2户的板楼，南北对流，一线无敌江景。

其次，预算3000~4500万的买家，可以选择9~14栋，位于第二排，处于小区中央，环境幽静，高层可望江，同样为南北通透的板楼设计。

预算3000万以下的买家，可以选择第三排15~20栋，处于小区花园内，不靠路，环境好；21和22栋和南侧公寓这一排可能噪音可能会比较大。

保利天悦的住宅户型覆盖135平方3房～760平方７房，760平方的楼王户型仅29席，主力户型为135~367平方的三四五房；本期我们主要介绍在售的142平方3房、198平方4房、255平方5房户型、755平方7房户型。

格局：3房2厅2卫，南北

点评：卡着豪宅线的产品，和133㎡的类似，属于保利天悦的门槛户型。格局能满足一般的二胎家庭；本户型的最大特点是阳台和所有房间窗口全为南向，通风、采光、景观都一流。

格局：4房2厅3卫，南北

点评：主套带衣帽间和独卫，与多功能房连为一体；客厅阳台南向，餐厅阳台北向，相互构成南北对流格局，采光、通风、景观佳。

格局：5房2厅3卫，南北

点评：本户型为南北通透的板楼设计，北向望江，南向望花园，采光、通风、景观极为一流；全屋5房中有4个套间，其中包括保姆房套间；三梯2户设计，其中一台电梯直达保姆间，有利于工人工作，出入也不打扰；户型整体方正，宽敞舒适。

格局：7房3厅4卫，南北

点评：全广州面积最大的大平层，保利天悦A1栋独有，一共只有29户的收藏品，北向一线望江，南向望A1栋专享的大花园。

保利天悦于2012年开盘，开盘均价为4万元/㎡，当前挂牌均价为18.51万元/㎡（安居客2023年2月数据）

从图表可看出，保利天悦多年来的年均增值速度为14.95%，11年间增值4.63倍（以安居客挂牌均价计算）。

小区户型较多、楼层和朝向有所不同，单价不同。房屋预算按安居客2023年2月挂牌均价在18.52万元/㎡进行测算，仅供参考，不可作为交易等根据，具体以实地看房时业主报价为准。

【位置优越】小区位于琶洲CBD核心，交通便利，距4号线/8号线万胜围地铁站550米

【配套一流】小区配套5万㎡中心大园林、CBD私家江岸线

【圈层高端】小区居住人群为高净值人群，名流精英圈层汇聚

【生活便利】小区周边商业氛围较好，有大型商超，生活便利度较高

【品质服务】国际知名团队设计、一线名牌用材，物业管理优秀，安防监控设施完备

【楼龄较新】小区交房至今不足10年，小区整体保养得宜

【车位充足】小区有6000个车位，配比为1:1.7，每户可停放1～2台车

【缺乏高端商业】虽有保利广场、万胜广场等MALL，但既然是豪宅，我们对比的就是中海花城湾旁边的IGC

【公办学位不佳】小区对口9年一贯制的琶洲执信，是一所OEM名校，生源跨度大（但相信住保利天悦的业主孩子大多读私立或外国学校，所以可忽略不计）

【北向望江噪音大】北向江风冷，室内不干爽，噪音也不小。噪音源主要来自琶洲大桥的车流、江中船舶的发动机和鸣笛

表格数据来自相关二手房交易平台的官网数据，数据截止时间：2023年2月20日